农村自建房析产法律指南：权属确认与风险防控实务

　　一、自建房权属的法定认定规则

　　宅基地使用权的特殊属性

　　根据《土地管理法》第62条，宅基地使用权具有身份性、无偿性、福利性特征。析产时需注意：

　　权属主体：仅限本集体经济组织成员

　　流转限制：不得向城镇居民转让

　　继承规则：宅基地使用权不能继承，但地上房屋可继承

　　某兄弟分家纠纷案中，法院认定非农户口弟弟无权受让宅基地使用权，但可获得房屋补偿款。

　　房屋所有权的双重确认

　　不动产登记：依据《民法典》第209条，登记具有公示效力

　　实际建造事实：未登记房屋按"谁建造、谁所有"原则

　　某再婚家庭析产案中，法院结合建房审批表与实际出资情况，判决房屋归实际建造人所有。

　　共有关系的司法认定

　　共同共有：家庭成员共同生活期间建造的房屋

　　按份共有：明确约定出资比例的

　　推定共有：未分家期间建造的房屋

　　某祖孙三代析产案中，法院认定未分家期间建造的房屋属家庭共有财产。

　　二、析产方式的法律路径选择

　　协议析产的规范操作

　　分家协议：需全体共有人签字，建议公证

　　赠与合同：适用《民法典》第657条，需办理过户登记

　　遗嘱继承：符合《民法典》第1133条形式要件

　　某分家协议纠纷案中，法院因部分共有人未签字，认定协议无效。

　　诉讼析产的裁判规则

　　举证责任：主张权利者需提供建房审批、出资凭证

　　评估程序：通过摇号选定评估机构确定房屋价值

　　分割方式：实物分割、折价补偿、拍卖变卖

　　某百年老宅析产案中，法院采用"实物分割+补偿差价"方式处理。

　　特殊情形的处理机制

　　违法建筑：按《城乡规划法》第64条处理，不得确认所有权

　　超占面积：对超出审批部分不予确权

　　一户多宅：符合分户条件可保留，否则强制收回

　　某违建别墅析产案中，法院认定违法建筑不予分割，但建筑材料可折价处理。

　　三、典型法律风险与防控

　　权属纠纷的预防策略

　　建房审批：以家庭为单位申请，保留审批表原件

　　出资证明：通过银行转账留存凭证

　　共有声明：对共有财产签订书面协议

　　某父子析产案中，父亲通过出资证明成功主张房屋共有权。

　　程序违法的救济途径

　　行政复议：对违法颁证行为60日内申请复议

　　行政诉讼：对复议决定不服15日内起诉

　　国家赔偿：因违法行政行为造成损失可主张

　　某村民因政府违法颁证导致房屋被拆，获赔85万元。

　　税费负担的合规处理

　　契税：析产不征收契税

　　个人所得税：房屋产权赠与需缴纳20%个税

　　增值税：继承、遗赠不征增值税

　　某房屋赠与案中，受赠人因未缴纳个税被追征税款及滞纳金。