婚前贷款房产证写两人名，离婚如何分割？

　　——法律视角下的权属认定与实务操作指南

　　在房产纠纷中，婚前贷款购房且登记为双方共有的情形日益普遍。根据《民法典》婚姻家庭编、物权编及最新司法解释，结合2025年最高法《婚姻家庭案件审判纪要》，本文系统解析此类房产的权属认定与分割规则，为当事人提供实操指南。

　　一、婚前贷款房产的权属认定逻辑

　　登记效力的法律解读

　　物权公示原则：房产证登记为双方共有，原则上推定为共同财产;

　　例外情形：能证明实际出资为一方的，可主张按份共有。

　　法律依据：

　　《民法典》第209条：不动产物权以登记为准;

　　《民法典婚姻家庭编司法解释》第78条：婚前一方购房，登记为双方共有的，按共同财产处理。

　　案例佐证：在苏州某离婚案中，法院认定婚前男方贷款购房、登记为双方共有的房产为共同财产，女方获50%份额。

　　贷款偿还对权属的影响

　　婚前还贷部分：属个人财产，但需提供还款凭证;

　　婚后还贷部分：属共同财产，需补偿对方已还贷款及增值部分。

　　实务提示：在杭州某离婚案中，女方提供婚后还贷记录，获法院支持分割房产增值部分。

　　特殊情形处理

　　父母出资：明确赠与一方的，属个人财产;

　　婚内协议：约定权属比例的，从约定。

　　风险提示：在深圳某离婚案中，因未签订婚内协议，法院按共同财产平均分割房产。

　　二、离婚时的房产分割规则与计算方法

　　分割的三种方式

　　实物分割：双方按比例享有产权，需办理变更登记;

　　作价补偿：一方获得产权，另一方获得经济补偿;

　　拍卖变现：对有争议房产，通过司法拍卖分割价款。

　　典型案例：在南京某离婚案中，法院通过拍卖婚前贷款房产，双方各获得50%价款。

　　补偿款计算公式

　　公式：补偿款=婚后共同还贷本息总额×(现房价÷购房时房价)÷2;

　　例外情形：若房产用于子女教育，法院可酌情提高补偿比例。

　　实务建议：在广州某离婚案中，女方因提供子女入学证明，获法院支持提高补偿比例。

　　涉按揭贷款的处理

　　贷款主体变更：需银行同意，否则需一次性清偿;

　　剩余贷款分担：按权属比例或协议约定分担。

　　最新动态：2025年最高法《婚姻家庭案件审判纪要》明确，对恶意阻挠贷款变更的，法院可主动调整分割比例。

　　三、实务建议与风险防范

　　购房前的财产规划

　　签订婚内协议：明确出资比例、权属份额与贷款分担;

　　保留出资凭证：如转账记录、贷款合同。

　　诉讼中的策略选择

　　主张实际出资：提供首付、还贷等资金来源证明;

　　申请房产评估：对价值争议房产，及时申请司法评估。

　　诉讼后的执行衔接

　　办理产权过户：持判决书至不动产登记中心办理;

　　申请补偿款强制执行：对拒不履行的，申请法院拍卖房产。

　　结语

　　婚前贷款房产的分割既是法律程序，也是利益博弈。当事人需通过精准举证、申请保全、善用法律工具，最大限度维护自身权益。在法治化社会建设中，财产制度的完善将为家庭财富管理注入更强保障。