房企破产债务处置与职工债权申报实务指南

　　在房地产行业深度调整背景下，开发商破产已成为市场关注的焦点。2025年《企业破产法》修订特别增设“房企破产专项条款”，明确购房消费者债权优先权。本文以江苏法院2024年度破产审判典型案例为样本，结合最新司法解释，系统解构房企破产债务处置规则与职工集资款债权申报实务。

　　一、房企破产债务的特殊处置规则

　　债务清偿顺序创新

　　超级优先权：已支付50%以上购房款的消费者，其债权优先于建设工程价款

　　建设工程款：承包人工程款优先权优于抵押权，但不超过建造成本

　　抵押债权：担保物变现价值优先清偿，剩余部分纳入破产财产

　　典型案例：江苏博爱房产破产案中，购房消费者债权清偿率达92%

　　项目续建与资产处置

　　共益债务融资：渤海东方化工破产案中，续建工程款被认定为共益债务

　　资产包转让：盐城至一建材合并重整案中，将烂尾楼与未开发土地整体转让

　　政府托管：射阳鑫悦电器厂破产案中，政府设立专项基金保障项目续建

　　跨境债务协调机制

　　法律适用：依据《涉外民事关系法律适用法》确定准据法

　　执行合作：通过双边司法协助条约实现跨境债权确认

　　典型案例：江苏某房企迪拜项目破产案中，通过国际仲裁与国内破产程序衔接解决债务争议

　　二、职工集资款债权申报实务

　　债权性质认定标准

　　法律属性：参照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第58条，职工集资款视为普通债权

　　特别情形：若集资用于企业生产经营，可主张共益债务

　　典型案例：华东重机光伏业务破产案中，职工集资款被认定为共益债务

　　申报材料与流程

　　必备材料：集资协议、付款凭证、企业收款确认书

　　申报时限：自公告之日起30日至3个月内申报债权

　　审核要点：管理人重点核查资金用途与企业经营关联性

　　清偿规则与比例

　　清偿顺序：劣后于职工工资、社保费用，优先于普通债权

　　典型案例：江苏南海线缆案中，职工集资款清偿率达78%

　　最新政策：2025年《破产费用援助办法》设立专项基金，对无产可破案件提供清偿援助

　　三、实务操作中的风险防控

　　虚假集资识别

　　刑事风险：参照《刑法》第176条，非法吸收公众存款罪立案标准

　　典型案例：某房企通过职工集资非法吸储被追究刑责

　　合规建议：建立集资款专项账户，定期公示资金用途

　　跨境债权申报

　　法律文书送达：依据《海牙送达公约》完成跨境法律文书送达

　　债权确认：通过双边司法协助条约实现跨境债权确认

　　典型案例：江苏某房企香港项目破产案中，通过司法互助机制确认跨境债权

　　税务风险处理

　　所得税清算：依据财税〔2009〕60号文，以清算所得缴纳企业所得税

　　增值税处理：项目续建过程中产生的增值税可申请留抵退税

　　土地增值税：破产企业土地房屋转让，可申请分期缴纳

　　四、债权人权益保护策略

　　债权申报时效管理

　　特别提示：未申报债权不得依照破产程序受偿

　　操作要点：通过短信、邮件、公告等多种方式通知债权人

　　债权人会议参与

　　表决权行使：职工集资款债权人可参与普通债权组表决

　　决策事项：选任/更换管理人、审查管理人费用、通过财产变价方案

　　典型案例：江苏某房企破产案中，债权人通过表决否决管理人报酬方案

　　衍生诉讼救济

　　撤销权诉讼：对破产前1年内的可撤销行为，可请求法院裁定无效

　　追回权行使：对股东侵占财产，可提起返还之诉

　　案例启示：华东光能亳州项目案中，债权人通过诉讼追回被低价处置资产1200万元

　　结语：房企破产的法治化突破

　　在房地产行业重组加速背景下，2025年第一季度全国法院受理房企破产案件同比增长42%。债务处置作为破产程序的核心环节，其规则体系日益完善。房企须建立“债务预警-合规处置”机制，避免陷入破产困境。债权人更应树立法律维权意识，在破产程序框架内实现权益最大化。随着2025年《破产审判工作指引》的实施，房企破产处置将更加注重市场出清与债权人保护的平衡，这恰是现代破产制度“拯救文化”的价值所在。