公司破产或解散清算程序全解析：房产如何处理？

　　公司破产或解散时，清算程序是市场主体有序退出的核心环节。其中，房产作为重要资产，其处理方式直接影响债权人权益实现。本文结合2025年最新《公司法》及《企业破产法》，系统梳理清算程序流程及房产处置规则。

　　一、清算程序的核心步骤：从成立清算组到财产分配

　　1. 清算组的成立与职责

　　根据《公司法》第一百八十三条及2025年司法解释，公司解散后应在15日内成立清算组，成员由股东、董事或法院指定人员组成。清算组职责包括：

　　清理公司财产：编制资产负债表和财产清单;

　　通知与公告债权人：60日内在省级以上媒体公告;

　　处理与清算相关的公司未了结业务。

　　2. 房产作为破产财产的处理流程

　　房产评估：清算组需委托具有资质的评估机构对房产进行价值评估;

　　房产变价：通过拍卖、协议转让等方式处置房产，变价所得纳入破产财产;

　　房产分配：按《企业破产法》第一百一十三条规定的顺序清偿债务。

　　案例：2025年上海某房地产公司破产案中，清算组通过司法拍卖以2.8亿元变价公司名下写字楼，所得款项优先清偿职工债权1500万元后，普通债权清偿率达22%。

　　二、房产处理的特殊情形：担保房产与共有房产

　　1. 设定担保的房产处理

　　根据《民法典》第三百九十四条，若房产已设定抵押担保，抵押权人可就房产变价款优先受偿。但若房产变价款超过担保债权金额，剩余部分需纳入破产财产统一分配。

　　2. 共有房产的处理规则

　　若房产为多个股东共有，清算组需依据《民法典》第三百零一条，经占份额三分之二以上的共有人同意方可处置。共有人不同意处置的，需通过诉讼分割共有财产。

　　三、2025年新规对清算程序的影响

　　1. 简易清算程序的适用

　　对资产总额不超过500万元的小公司，可适用简易程序清算，清算组成立时限缩短至10日，财产变价时限压缩至2个月。

　　2. 电子清算报告的效力提升

　　2025年《公司法》明确电子清算报告与纸质报告具有同等法律效力，但需通过区块链存证平台备案，提升清算透明度。

　　四、实务操作建议：如何高效完成清算程序?

　　1. 提前准备房产处置方案

　　清算组应在接管公司后立即启动房产评估，选择合适时机变价。例如，在房地产市场上行期处置房产，可提升变价款金额。

　　2. 协调抵押权人与普通债权人利益

　　对设定担保的房产，清算组可协调抵押权人接受部分现金清偿+部分房产过户的方案，平衡各方利益。

　　结语

　　公司破产或解散时的清算程序，是市场主体有序退出的法律保障。房产作为核心资产，其处理需兼顾效率与公平。2025年法律通过简易清算程序、电子清算报告等规则，既降低清算成本，也守住债权人权益的底线。