开发商破产清算：购房人、工程款、抵押权谁先获偿？

　　一、债权受偿顺序的法律依据与核心原则

　　开发商破产清算的债权受偿顺序由《企业破产法》第113条、第109条及《民法典》第807条共同构建，核心原则为“生存权优先、物权优于债权、劳动债权特殊保护”。2025年最高人民法院修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步明确：消费者购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，这一规则体现了法律对弱势群体生存权的倾斜。

　　典型案例：2025年济南彩石山庄案中，法院裁定购房人已支付50%以上房款的，其购房款返还请求权优先于工程款和抵押权。该案确立的裁判规则被纳入最高人民法院第27批指导性案例，成为全国法院处理类似纠纷的标杆。

　　二、债权受偿顺序的层级解析

　　第一层级：破产费用与共益债务

　　破产费用包括诉讼费、管理人报酬、财产评估费等，是破产程序启动的“必要成本”。共益债务新增两类情形：一是债务人继续营业期间产生的员工社保费用;二是因债务人财产致人损害的赔偿债务。例如，某开发商破产时，需优先支付200万元破产费用和300万元员工社保费用，方能进入下一清偿阶段。

　　第二层级：消费者购房款优先权

　　适用条件：购房人已支付全部或大部分购房款(司法实践中通常认定为50%以上)，且购房目的是用于居住。

　　优先范围：包括购房款本金及利息，但排除违约金等惩罚性赔偿。

　　例外情形：若购房人明知开发商未取得预售许可证仍购买，或购房目的是投资，则不适用优先权。

　　案例：2025年上海某楼盘破产案中，购房人李某支付了60%房款，法院裁定其购房款返还请求权优先于工程款和抵押权。最终，李某获偿比例达85%，而工程款债权人获偿比例仅为40%。

　　第三层级：建设工程价款优先受偿权

　　行使期限：自发包人应当给付工程价款之日起18个月内行使(2021年《建设工程司法解释一》将期限从6个月延长至18个月)。

　　优先范围：包括人工费、材料费等实际支出，但不包括利润和违约金。

　　行使方式：可通过协议折价、拍卖或诉讼方式实现。

　　案例：南通某工程公司诉上海某开发商案中，法院认定工程款优先受偿权行使期限应从双方对账确认之日(2019年6月)起算，而非竣工验收合格之日。最终，工程公司获偿1809万元工程款，优先于抵押权人受偿。

　　第四层级：抵押权与其他物权担保债权

　　抵押权人可就抵押财产变现所得优先受偿，但需注意：

　　抵押权与消费者优先权的冲突：若同一房屋上同时存在抵押权和消费者购房款优先权，消费者优先权绝对优先。

　　抵押权与工程款优先权的冲突：工程款优先权优先于抵押权，但需在法定期限内行使。

　　案例：某银行对开发商名下房产享有抵押权，但因购房人已支付大部分房款，法院裁定购房人优先受偿，银行仅能在剩余财产中受偿。

　　第五层级：劳动债权与税收债权

　　劳动债权：包括工资、医疗补助、经济补偿金等，优先于普通债权。

　　税收债权：欠缴的社保费用优先于企业欠税，企业欠税优先于普通债权。

　　第六层级：普通债权

　　包括无担保的银行贷款、供应商货款等，按比例清偿。2025年《企业破产法》修订草案新增规定：中小企业供应商债权(年交易额低于1000万元)的清偿比例，不得低于普通债权平均比例的80%。

　　三、实务操作中的争议与应对

　　争议一：购房合同效力对优先权的影响

　　若购房合同因未取得预售许可证而被认定无效，购房人是否仍享有优先权?根据最高人民法院答复，合同效力不影响优先权行使，但购房人需证明其已支付大部分房款且无过错。

　　应对建议：购房人应保留付款凭证、合同文本等证据，并在破产程序中及时申报债权。

　　争议二：工程款优先权的行使期限

　　实践中，管理人常以“超过6个月期限”为由否定工程款优先权。但根据2021年《建设工程司法解释一》，期限应从应付工程价款之日起算，而非竣工验收合格之日。

　　应对建议：承包人应在对账确认、结算单签署等关键节点固定证据，避免因期限计算争议丧失优先权。

　　争议三：抵押权与消费者优先权的冲突

　　若开发商将已预售的房屋抵押给银行，购房人与抵押权人的权利冲突如何解决?根据最高人民法院批复，消费者购房款优先权绝对优先于抵押权。

　　应对建议：银行在接受房地产抵押时，应通过查询预售许可证、购房合同备案等方式排查风险，避免因消费者优先权导致抵押权落空。