开发商破产清算：购房者与债权人的赔偿路径与法律保障

　　在房地产行业深度调整的背景下，开发商破产案例频发。据统计，2025年全国已有超300家房企进入破产程序，涉及购房者超50万户，债权人超10万家。这一背景下，如何通过法律框架保障购房者与债权人的合法权益，成为司法实践与社会治理的核心命题。本文将从《企业破产法》修订要点出发，结合典型案例，解析开发商破产清算中的赔偿规则与维权策略。

　　一、赔偿顺序：法律构筑的“三阶防护网”

　　根据2025年修订的《企业破产法》第一百一十三条，开发商破产财产需按“三阶顺序”清偿，任何环节均不得突破法定优先级：

　　第一阶：破产费用与共益债务

　　破产费用：包括诉讼费、管理人报酬、财产评估费等程序性支出。例如，某房企破产案中，管理人报酬按破产财产总额的3%收取，最高不超过500万元。

　　共益债务：为全体债权人利益产生的债务，如继续营业的借款、财产保管费等。某案例中，法院批准开发商借款2000万元用于在建工程续建，该借款被认定为共益债务优先清偿。

　　法律修订亮点：2025年修法明确，共益债务范围扩大至“为债务人继续营业而应支付的社会保险费用”，强化对劳动者权益的保护。

　　第二阶：职工债权与社保费用

　　职工债权：包括工资、医疗/伤残补助、抚恤费用，以及法律规定的补偿金。2025年修法取消了补偿金12个月工资的上限限制，更充分保障长期服务员工的权益。

　　社保费用：欠缴的基本养老保险、基本医疗保险费用优先于税款清偿。某案例中，房企欠缴社保费800万元，法院裁定优先从破产财产中补缴。

　　司法实践：若高管工资高于企业平均工资3倍，其工资将按企业平均工资计算，防止通过高薪优先受偿。

　　第三阶：税款与普通债权

　　税款：破产企业欠缴的税款及滞纳金。

　　普通债权：包括购房者债权、供应商货款、银行贷款等。若财产不足清偿同一顺序债权，按比例分配。例如，某房企破产案中，普通债权总额10亿元，可供分配财产2亿元，清偿率为20%。

　　特别保护：2025年修法新增“小额债权优先清偿”规则，5万元以下债权可优先受偿，某地试点中此类债权全额清偿率达90%。

　　二、购房者权益：不同付款阶段的差异化保护

　　购房者权益保护需区分“已付全款”“部分付款”“仅签合同”三种情形：

　　情形一：已付全款且完成预告登记

　　物权优先性：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经权利人同意的处分行为无效。某案例中，房企破产前已为购房者办理预告登记，法院裁定购房者取得房屋所有权。

　　交付请求权：若房屋已建成，购房者可要求管理人交付房屋并办理产权登记;若房屋未建成，可申报债权并主张优先受偿。

　　情形二：部分付款但未完工

　　债权申报：购房者已支付房款可作为优先债权申报。2025年修法明确，支付50%以上房款的购房者债权优先于工程款与抵押权。

　　继续履行合同：若购房者同意继续支付剩余房款，管理人可决定继续履行合同，但需经债权人会议通过。

　　情形三：仅签合同未付款

　　普通债权申报：购房者需证明合同合法有效且已实际占有房屋(如已装修入住)，否则可能被认定为普通债权，按比例清偿。

　　风险防范：购房者应保留付款凭证、合同、入住证明等证据，必要时申请财产保全。

　　三、债权人维权：程序规则与策略选择

　　债权人维权需遵循“申报-核查-诉讼”三步法：

　　第一步：债权申报

　　期限与方式：法院受理破产申请后，管理人会公告债权申报期限(通常为30日至3个月)。债权人可通过邮寄、在线系统申报，需提交合同、转账记录等证据。

　　补充申报：未在期限内申报的，可在破产财产分配前补充申报，但需承担审查费用，且此前已进行的分配不再补充分配。

　　第二步：债权核查

　　管理人审查：管理人编制债权表并提交债权人会议核查。债权人对债权表记载有异议的，可向法院提起债权确认之诉。

　　债权人会议：债权人可参与会议，对财产分配方案、管理人报酬等事项行使表决权。2025年修法赋予债权人委员会对损害小额债权人利益的清偿方案的否决权。

　　第三步：诉讼维权

　　起诉条件：若债权确认有争议或债务人隐匿财产，债权人可向受理破产申请的法院起诉。例如，某债权人发现房企破产前6个月内低价转让资产，起诉要求撤销该行为并追回财产。

　　诉讼时效：债权申报期限届满后15日内未起诉的，丧失通过诉讼确认债权的权利。

　　四、启示与思考：破产制度的优化方向

　　预防性监管：建立房企资金监管账户，确保预售资金用于工程建设，防止“烂尾楼”风险。

　　跨境破产协作：针对房企海外发债引发的跨境破产问题，需完善国际司法合作机制，保障境内外债权人平等受偿。

　　社会救助衔接：对因房企破产导致生活困难的购房者，政府可协调提供临时住房、就业援助等，体现制度温度。

　　结语：开发商破产清算是一场法律、经济与社会的综合博弈。2025年《企业破产法》的修订，通过强化职工权益保护、优化清偿顺序、引入小额债权优先规则，为购房者与债权人提供了更坚实的法治保障。然而，制度完善仅是第一步，唯有通过司法实践的精细化操作与社会治理的协同创新，才能真正实现“破产不破公平”的目标。