承租人死亡后，租赁合同能否“继承”？法律视角下的权利义务继受

　　在房屋租赁市场中，承租人死亡后租赁合同的效力问题常引发争议。共同居住人能否继续租赁房屋?租赁权能否像遗产一样被“继承”?本文将从法律角度出发，结合《中华人民共和国民法典》及相关司法实践，深入解析承租人死亡后租赁合同的效力及权利义务继受问题。

　　一、租赁权的法律性质：合同权利而非遗产

　　根据《民法典》第七百三十二条，租赁权是一种合同权利，而非遗产。这意味着，租赁权本身不发生继承，但法律为保障共同居住人或共同经营人的权益，规定了特定情形下的权利义务继受机制。

　　1. 租赁权与遗产的区别

　　遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，包括房产、存款、车辆等有形财产及股权、债权等无形财产。而租赁权是承租人基于租赁合同享有的使用、收益租赁物的权利，属于合同权利范畴。因此，租赁权本身不属于遗产，不能被继承。

　　2. 法律对共同居住人的保护

　　尽管租赁权不能继承，但法律为保障共同居住人的居住权益，规定了特定情形下的继续租赁权。根据《民法典》第七百三十二条，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这一规定体现了法律对弱势群体权益的保护，避免了因承租人死亡导致共同居住人流离失所的情况。

　　二、继续租赁权的适用条件与实务操作

　　1. 适用条件

　　共同居住人行使继续租赁权需满足以下条件：

　　共同居住关系：共同居住人需与承租人在租赁期间形成稳定的共同居住关系。例如，家庭成员、长期同居伴侣等。

　　租赁合同未终止：承租人死亡前，租赁合同未因其他原因(如违约、协商解除等)终止。

　　出租人无异议：出租人未明确表示反对共同居住人继续租赁房屋。

　　2. 实务操作

　　继续租赁的程序：共同居住人可在承租人死亡后，向出租人提出继续租赁的申请，并出示与承租人的共同居住证明(如户口本、居委会证明等)。出租人同意后，双方可签订补充协议，明确继续租赁的期限、租金等条款。

　　租金与租期的确定：继续租赁的租金标准原则上应遵循原租赁合同约定。若原合同未约定租期或租期已届满，双方可协商确定新的租期。若协商不成，出租人可要求共同居住人腾退房屋，但需给予合理期限。

　　权利义务的继受：共同居住人继受租赁合同后，成为新的承租人，享有原承租人的权利(如使用房屋、收取租金收益等)，同时承担原承租人的义务(如支付租金、维护房屋等)。

　　三、特殊情形下的租赁合同处理

　　1. 无共同居住人的情形

　　若承租人死亡时无共同居住人，或共同居住人不符合继续租赁条件，租赁合同因承租人死亡而终止。出租人有权收回房屋，并要求承租人的继承人协助办理房屋交接手续。

　　2. 共同经营人的情形

　　若租赁房屋用于经营(如商铺、厂房等)，承租人死亡后，共同经营人可参照共同居住人的规定，继续租赁房屋。但需注意，共同经营人需证明其与承租人存在共同经营关系(如合伙协议、工商登记等)。

　　3. 租赁房屋所有权变动的情形

　　根据“买卖不破租赁”原则，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的(如出售、赠与、继承等)，不影响租赁合同的效力。新的所有权人需继续履行原租赁合同，共同居住人或共同经营人的继续租赁权不受影响。例如，北京市西城区法院曾审理一起案件，承租人金某死亡后，其儿子李某作为共同居住人，继续租赁金某原承租的公房，尽管房屋所有权已通过拍卖转移至王某名下。

　　四、案例分析：共同居住人继续租赁权的行使

　　案例一：家庭承租房屋的情形

　　张某与李某系夫妻，共同承租一套房屋用于居住。张某死亡后，李某作为共同居住人，向出租人提出继续租赁的申请。出租人同意后，双方签订补充协议，明确李某为新的承租人，租期及租金标准不变。李某继续租赁房屋期间，享有原承租人的权利，同时承担支付租金、维护房屋等义务。

　　案例二：个体工商户承租商铺的情形

　　王某与赵某合伙承租一间商铺用于经营药店。王某死亡后，赵某作为共同经营人，向出租人提出继续租赁的申请。出租人同意后，双方签订补充协议，明确赵某为新的承租人，租期及租金标准不变。赵某继续租赁商铺期间，享有原承租人的权利(如使用商铺、收取经营收益等)，同时承担支付租金、维护商铺等义务。

　　结语：法律平衡下的权益保障

　　承租人死亡后租赁合同的效力问题，既涉及合同权利义务的传承，也关乎共同居住人或共同经营人的权益保障。通过明确继续租赁权的适用条件与实务操作流程，法律为各方提供了公平、透明的争议解决机制。在处理此类问题时，出租人、共同居住人或共同经营人应秉持诚信原则，依法行使权利、履行义务，共同维护租赁市场的稳定与和谐。