破产程序中租赁合同期限的司法认定与实务操作

　　在企业破产程序中，租赁合同的处理直接关系到破产财产处置效率与债权人利益保护。2025年修订的《企业破产法》及最高人民法院相关司法解释，对破产场景下租赁合同期限的认定规则作出系统性调整。本文将从法律适用、实务操作及风险防范三个维度，深度解析破产程序中租赁合同期限的核心问题。

　　一、法律框架：破产法与合同法的衔接适用

　　(一)租赁合同期限的法定上限

　　根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。这一规则在破产程序中同样适用，但需结合《企业破产法》第18条关于“管理人选择权”的规定综合判断。

　　(二)破产程序中的特殊规则

　　管理人选择权：破产管理人自破产申请受理之日起2个月内，有权决定继续履行或解除未履行完毕的租赁合同。若未及时通知对方，视为解除合同。

　　合同解除的后果：

　　出租人破产：承租人已支付租金的，可要求返还剩余期限租金;因合同解除遭受损失的，可申报普通债权。

　　承租人破产：出租人可收回租赁物，已收取的租金不予退还;若租赁物被擅自转租，可要求次承租人返还。

　　二、实务操作：不同场景下的期限认定规则

　　(一)出租人破产场景

　　案例1：长期租赁合同处理

　　某商业地产公司破产时，与承租人签订的25年租赁合同已履行5年。管理人决定解除合同，承租人主张剩余20年租金损失。法院判决：超过20年部分无效，剩余5年租金损失按市场价折算，承租人可申报普通债权。

　　案例2：优先购买权行使

　　承租人主张以同等条件购买租赁物，但管理人已与第三方签订买卖合同。根据《企业破产法司法解释(二)》第35条，承租人需在管理人通知后15日内行使优先购买权，否则视为放弃。

　　(二)承租人破产场景

　　案例3：融资租赁合同处理

　　某设备租赁公司破产时，与出租人签订的融资租赁合同尚未到期。管理人决定返还设备，但出租人主张设备残值损失。法院判决：根据《民法典》第758条，出租人可要求承租人赔偿剩余租赁期限内的残值损失，但需扣除设备自然损耗价值。

　　案例4：转租合同效力

　　承租人破产前将租赁物转租给次承租人。管理人解除原租赁合同后，次承租人主张继续履行转租合同。根据《民法典》第719条，次承租人可要求承租人承担违约责任，但无权对抗出租人收回租赁物的权利。

　　三、风险防范：合同条款设计与诉讼策略

　　(一)合同条款设计要点

　　期限条款：明确约定“租赁期限不超过20年，到期自动终止，任何续租需重新签订合同”。

　　解除条款：设置“破产触发条款”，约定一方进入破产程序时，对方有权无条件解除合同。

　　赔偿条款：细化合同解除后的赔偿范围，包括装修损失、搬迁费用、预期利益损失等。

　　(二)诉讼策略选择

　　出租人破产时承租人的应对：

　　及时申报债权，提交租金支付凭证、合同解除通知等证据。

　　主张装修损失时，需提供装修合同、付款凭证及残值评估报告。

　　承租人破产时出租人的应对：

　　立即收回租赁物，防止承租人擅自处置。

　　对转租行为提出异议，要求次承租人返还租赁物或支付占有使用费。

　　四、司法趋势：债权人利益保护的强化

　　2025年最高人民法院发布的《破产案件审理指南》明确：在处理破产程序中的租赁合同时，应遵循“债权人利益优先”原则，严格审查合同真实性及履行情况，防止通过虚假租赁转移资产。具体表现为：

　　租金债权审查：对大额租金支付要求提供银行流水、发票等证据，防止虚构债务。

　　租赁物占有状态审查：通过现场勘验、水电费缴纳记录等证据，核实实际使用人。

　　优先购买权行使审查：要求承租人提供书面行使优先购买权的通知及送达证明。

　　五、启示与建议：商业租赁的风险管理

　　租期控制：避免签订超过20年的租赁合同，防止因法律无效导致权益受损。

　　动态监管：定期核查承租人/出租人的经营状况，提前制定应对破产风险的预案。

　　证据留存：对租金支付、装修投入、合同变更等事项留存书面证据，以备诉讼之需。

　　在破产程序与租赁合同交织的复杂法律场景中，唯有精准把握法律规则、科学设计合同条款、强化证据管理，才能在维护自身权益的同时，助力破产程序高效推进，实现债权人利益最大化。