离婚时共同共有房产分割：法律规则与实务操作全解析

　　在离婚纠纷中，房产分割往往是争议焦点。根据《民法典》及相关司法解释，共同共有的房产分割需遵循"协议优先、法院判决补充"的原则，同时兼顾子女抚养、女方权益与无过错方保护。本文将从法律规则、分割方式与实务操作三方面，系统解析离婚时共同共有房产的分割问题。

　　一、法律规则：明确共同共有房产的界定与分割原则

　　共同共有房产的界定：根据《民法典》第297条，共同共有指共有人对共有财产不分份额地共同享有权利、承担义务。离婚时共同共有的房产主要包括：

　　婚后共同购买：无论登记在一方还是双方名下，均属共同财产;

　　婚前一方购买但婚后共同还贷：房产归登记方所有，但共同还贷部分及增值需补偿另一方;

　　父母出资购房：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，属个人财产;双方父母出资的，按出资份额按份共有。

　　分割原则：

　　协议优先：夫妻可自行协商房产归属与补偿方式，协商内容不违反法律强制性规定的，法院予以尊重;

　　法院判决补充：协商不成的，由法院根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决;

　　均等分割与倾斜保护结合：共同财产一般均等分割，但若一方在婚姻中存在过错(如重婚、家暴等)，或一方承担较多家庭义务(如抚育子女、照料老人等)，法院可适当倾斜。

　　二、分割方式：协商、竞价、评估与拍卖的多元路径

　　协商分割：夫妻可约定一方取得房产并给予另一方补偿，或出售房产后分割价款。协商时需明确补偿数额、支付方式与房产过户时间，避免后续纠纷。

　　案例参考：2025年某法院调解案例中，夫妻双方协商将婚后购买的房产归女方所有，女方补偿男方50万元，分三年支付，并约定若逾期支付需支付违约金。

　　竞价分割：若双方均主张房产所有权且同意竞价，法院可准许。竞价时需明确最高价者取得房产，并一次性或分期支付补偿款。

　　风险提示：竞价分割可能导致房价虚高，若一方无力支付补偿款，可能引发执行难题。

　　评估分割：若一方主张房产所有权，另一方不主张的，法院可委托评估机构按市场价格评估房产，取得方给予另一方相应补偿。补偿数额需考虑购房价格、已还贷款、房屋增值等因素。

　　实务操作：评估机构需具备资质，评估报告需经双方质证;若一方对评估结果有异议，可申请重新评估。

　　拍卖分割：若双方均不主张房产所有权，法院可根据当事人申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。拍卖需通过司法拍卖程序，确保透明公正。

　　法律限制：拍卖房产需优先偿还抵押权人(如银行)的债务，剩余价款再行分割。

　　三、特殊情形处理：贷款、赠与与子女权益的考量

　　贷款未还清的房产分割：若房产存在贷款未还清，取得房产的一方需继续承担剩余贷款，并给予另一方补偿。补偿数额需扣除剩余贷款本金与利息，避免一方"净得房产"而另一方承担债务。

　　案例参考：2026年某法院判决中，夫妻婚后共同购买房产，剩余贷款80万元，法院判决房产归男方所有，男方补偿女方40万元(房产市场价120万元，扣除剩余贷款后双方各分得60万元，男方因承担贷款需支付女方差额)。

　　赠与子女的房产分割：夫妻可协商将房产赠与子女，但需办理过户手续。若未过户，赠与协议仅具债权效力，不产生物权变动;若已过户，房产归子女所有，夫妻不得撤销赠与(除非存在法定撤销情形，如严重侵害赠与人或近亲属权益)。

　　法律风险提示：赠与子女的房产可能涉及子女抚养费抵扣问题，需在赠与协议中明确约定。

　　子女抚养与房产分割的关联：若子女随一方生活，法院可能判决该方取得房产居住权或适当多分房产，以保障子女生活稳定。

　　实务建议：夫妻可在离婚协议中约定子女抚养与房产分割的联动条款，如"子女满18周岁前，房产由抚养方居住;子女成年后，房产按比例分割"。

　　四、实务操作指南：从协商到诉讼的全流程

　　协商阶段：

　　收集房产证据：房产证、购房合同、贷款合同、还贷记录等;

　　明确分割方式：协商时需明确房产归属、补偿数额、支付方式与过户时间;

　　签订书面协议：协商结果需形成书面协议，并由双方签字确认。

　　诉讼阶段：

　　申请财产保全：若担心对方转移房产，可向法院申请查封、扣押或冻结房产;

　　提交证据：包括房产证据、分割协议(如有)、对方过错证据(如家暴记录、出轨证据等);

　　参与庭审：庭审中需围绕房产归属、补偿数额等焦点问题举证、质证。

　　执行阶段：

　　申请强制执行：若对方拒不履行判决，可向法院申请强制执行，要求过户房产或支付补偿款;

　　参与拍卖分配：若房产被拍卖，需关注拍卖进展，确保价款分配公平。

　　结语：房产分割需兼顾法律与情感

　　离婚时共同共有房产的分割，既是法律问题，也是情感问题。法律规则提供了明确的分割框架，但实务操作中需兼顾双方利益与子女权益。夫妻应以理性态度协商，避免情绪化决策;若协商不成，需依靠法律武器维护权益。同时，社会应加强法律宣传，引导公众树立正确的婚姻观与财产观，减少因房产分割引发的纠纷，让离婚不再是"财产争夺战"，而是新生活的起点。