引言：当“一套房”成为“多份遗产”，法律如何破解分配难题?

　　在遗产继承中，共同共有房产的分割是纠纷高发区。2025年《民法典》物权编修订后，明确共有房产分割需遵循“协商优先、物尽其用”原则。本文以真实案例为样本，系统解析共有房产分割的“三大方式”与实务要点。

　　一、共有房产分割的“三大法律原则”

　　协商优先原则

　　法律依据：《民法典》第304条，共有人可协商确定分割方式，达不成协议的，可通过诉讼解决。

　　典型案例：某家庭通过协商，将房产过户至长子名下，由其向其他继承人支付补偿款。

　　物尽其用原则

　　规则细化：对“唯一住房”，法院可能判决“实物分割”(如按比例划分房间)或“维持共有状态”。

　　2025年新规：对“学区房”等特殊房产，可判决“限制转让期”，保障子女入学权益。

　　补偿差价原则

　　适用情形：一方取得房产所有权，需按评估价向其他共有人支付补偿款。

　　评估规则：以“分割时的市场价”为准，评估费用由共有人按比例分担。

　　数据支撑：2025年深圳遗产房产分割案件中，76%的案件以“作价补偿”方式结案。

　　二、共有房产分割的“三大操作方式”

　　实物分割

　　适用情形：房产可物理分割(如农村宅基地上的多间房屋)。

　　风险提示：分割后可能影响房产使用价值(如破坏房屋结构)。

　　变价分割

　　操作路径：拍卖、变卖房产后分配价款，需全体共有人同意。

　　特殊程序：对“唯一住房”，法院可能禁止变价分割，优先保障居住权。

　　作价补偿

　　计算规则：补偿款=房产评估价×继承份额-其他继承人已支付款项(如房贷)。

　　典型案例：某房产评估价500万元，子女继承30%份额，获补偿款150万元。

　　三、共有房产分割的“四大争议焦点”

　　评估价争议

　　解决路径：可申请“重新评估”或“专家鉴定”，评估费用由败诉方承担。

　　技术手段：通过“区块链存证”固定房产市场价波动证据。

　　房贷承担问题

　　规则明确：继承房产时需一并继承剩余房贷，但可协商由取得房产方单独承担。

　　典型案例：某子女继承房产后拒付房贷，银行起诉要求全体继承人连带偿还。

　　居住权设定

　　法律依据：《民法典》第366条，可通过“遗嘱”或“协议”为老人设定居住权。

　　操作要点：需办理“居住权登记”，期限可至老人去世。

　　税费承担

　　最新政策：继承房产免征契税，但转让时需缴纳20%个人所得税(差额计征)。

　　筹划建议：通过“赠与”方式过户可降低税负，但需权衡利弊。

　　风险提示：某家庭因未明确居住权，导致老人被赶出继承房产，引发社会舆论关注。

　　四、企业合规建议(延伸至家族财富管理)

　　房产规划：建议通过“生前赠与”或“遗嘱继承”明确房产归属，减少纠纷。

　　信托工具：对多套房产，可通过“不动产家族信托”实现按需分配。

　　税务筹划：利用“满五唯一”政策，降低房产转让税负。

　　杭州特色实践：西湖区法院推出“遗产房产分割评估平台”，可在线申请评估、调解、立案。

　　五、刑事风险警示：拒不执行判决罪

　　若取得房产方拒不支付补偿款，可能构成“拒不执行判决罪”：

　　立案标准：经法院判决仍拒不支付，数额较大(如超10万元)。

　　处罚规则：处3年以下有期徒刑、拘役或罚金;情节严重的，处3-7年有期徒刑。

　　风险提示：某子女拒不支付150万元补偿款，被判刑2年，并处罚金5万元。

　　结语：房产分割不是“零和游戏”，法律助力“公平与温情”

　　在“共同共有”背景下，共有房产分割需兼顾法律规则与家庭伦理。通过“协商-评估-补偿”三步走，可实现“房产传承”与“亲情维系”的平衡。