企业破产租赁合同处理全指南：2025年最新法律规则与实务操作

　　一、破产程序对租赁合同的特殊影响

　　(一)管理人合同选择权的法律定性

　　根据《企业破产法》第十八条，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。这一规定赋予管理人"待履行合同选择权"，旨在通过解除对破产企业不利的合同、延续有利合同，实现破产财产价值最大化。

　　典型案例：在某商业综合体租赁案中，管理人解除与承租人的长期租赁合同，将物业以更高价格重新出租，所得收益纳入破产财产分配。

　　(二)租赁合同解除的特殊规则

　　解除权行使期限：管理人需自破产申请受理之日起二个月内通知对方当事人，否则视为解除合同。

　　继续履行的担保要求：若管理人决定继续履行合同，对方当事人可要求提供担保，否则视为解除。

　　实务要点：承租人收到继续履行通知后，应立即要求管理人提供银行保函或等值担保，确保合同履行安全性。

　　二、承租人的权利救济路径

　　(一)合同解除后的损失赔偿

　　损害赔偿范围：包括已支付租金的返还、搬迁费用、预期利益损失等。

　　申报债权程序：承租人需在破产程序中申报损害赔偿请求权，与其他普通债权按比例受偿。

　　典型案例：在江苏某厂房租赁案中，法院认定管理人违法解除合同，判决赔偿承租人装修损失及停产损失共计280万元。

　　(二)特殊租赁物的优先受偿权

　　经营性租赁物：根据《民法典》第七百四十五条，承租人对租赁物不享有所有权，但可主张优先购买权。

　　融资租赁物：依据《民法典》第七百五十七条，出租人享有租赁物所有权，承租人破产时，出租人可取回租赁物。

　　三、实务建议与合规指引

　　(一)事前风险防范

　　合同条款设计：在租赁合同中约定"本合同不因出租人破产而解除，承租人有权继续履行至合同期满"。

　　租金支付方式：采用"预付+分期"模式，减少破产程序对租金收取的影响。

　　(二)事中应对策略

　　催告函发送：每15日向管理人发送一次催告函，保留邮寄凭证作为诉讼时效中断证据。

　　证据固定技巧：通过公证方式固定微信聊天记录、现场施工照片等易灭失证据，增强证明力。

　　(三)事后救济措施

　　财产线索提供：向法院提供发包方在其他项目的应收工程款线索，申请冻结第三方债权。

　　限制高消费申请：对发包方法定代表人申请限制高消费，迫使其主动履行付款义务。

　　通过上述分析，可见企业破产租赁合同的处理需结合《企业破产法》与《民法典》的特殊规则，承租人需通过程序选择与证据固定，以最大限度维护自身合法权益。