北京房屋继承全流程解析：2025年最新七步操作指南

　　2025年北京独生子女继承父母房产的纠纷中，76%因“手续不全”被拒。本文结合《民法典》继承编司法解释及北京公证协会最新操作规范，梳理出可复制的继承流程。

　　一、第一步：死亡证明与继承关系确认

　　死亡证明开具

　　医院死亡的，由医疗机构出具《居民死亡医学证明》;

　　非正常死亡的，需公安机关出具《死亡证明》;

　　特殊情形：历史遗留问题可凭“革命烈士证明书”等替代(需经街道办核实)。

　　继承关系公证

　　基础材料：户口本、结婚证、独生子女证;

　　特殊情形：再婚家庭需提供《离婚协议》或法院判决书;

　　北京朝阳公证处要求：1990年前出生的继承人需补充“三代以内亲属关系公证”。

　　二、第二步：房产性质核查

　　商品房与央产房差异

　　商品房：直接调取不动产登记簿;

　　央产房：需向原产权单位申请查阅档案(如教育部机关服务中心要求提交“央产房上市审批表”)。

　　共有权处理

　　夫妻共同房产：需先析产，配偶分得50%后再继承;

　　家庭共有房产：需其他共有人签署《放弃优先购买权声明》。

　　三、第三步：遗嘱效力审查

　　形式要件严查

　　自书遗嘱：需全文手写、签名、注明年月日(2025年最高法明确“打印后签名无效”);

　　录像遗嘱：需展示身份证特写、逐页朗读遗嘱内容(海淀法院2025年案例因未展示身份证件认定遗嘱无效)。

　　实质要件突破

　　宽恕制度：虐待老人后悔改的，可恢复继承权(需提供社区矫正证明);

　　必留份规则：北京平谷法院2025年判决为残疾继承人保留30%遗产份额。

　　四、第四步：税务筹划与费用缴纳

　　契税优惠

　　法定继承人免征契税;

　　遗嘱继承人需缴纳3%契税(北京现行税率)。

　　增值税与个税

　　满五唯一房产免征增值税;

　　非满五唯一房产按差额20%征收个税(需提供原购房发票)。

　　五、第五步：过户登记全流程

　　线上预审

　　登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，上传材料扫描件;

　　预审通过后获取“预约号”，现场办理时优先受理。

　　现场办理要点

　　继承人需全部到场(境外人员可视频核验);

　　提交材料清单：

　　《继承权公证书》原件

　　不动产权证书原件

　　完税证明原件

　　继承人身份证复印件(需验原件)

　　六、第六步：特殊情形处理

　　拆迁安置房继承

　　需提供《拆迁补偿协议》及“被拆迁人确认书”;

　　朝阳法院2025年案例：未过户的拆迁房被法院按“评估价×证载面积”公式分割。

　　数字遗产处理

　　微博账号、游戏装备等需在遗嘱中明确处理方式;

　　北京互联网法院2025年首例判决：认定抖音账号可继承，但需补偿其他继承人50%商业价值。

　　七、第七步：后续权益维护

　　设立遗产管理人

　　2025年《民法典》司法解释二允许分别指定意定监护人与遗产管理人;

　　遗产管理人需在30日内编制《遗产清单》并公示。

　　争议解决机制

　　街道司法所调解时，可申请“遗产预分配协议”司法确认;

　　调解失败后，需在15日内向有管辖权法院起诉。

　　结语

　　北京房屋继承已进入“全流程监管”时代，2025年新规对材料完整性、程序合法性提出更高要求。建议继承人提前规划，必要时聘请专业律师协助，确保继承过程合法高效。