北京房产继承过户全流程解析：2025年最新手续与费用指南

　　2025年北京房产继承过户政策迎来重大调整，新规明确“2年合理期限”与“5年绝对期限”双重约束。本文结合《民法典》及北京市规划和自然资源委员会最新操作规范，梳理出可复制的过户流程与费用标准，助您规避法律风险，高效完成财产传承。

　　一、核心流程：从死亡证明到权属变更的七步操作

　　第一步：死亡证明与继承关系确认

　　死亡证明开具

　　医疗机构出具的《居民死亡医学证明》或公安机关出具的《死亡证明》为法定材料。

　　特殊情形：历史遗留问题可凭“革命烈士证明书”等替代，需经街道办核实。

　　继承关系公证

　　基础材料：户口本、结婚证、独生子女证;再婚家庭需提供《离婚协议》或法院判决书。

　　北京朝阳公证处要求：1990年前出生的继承人需补充“三代以内亲属关系公证”。

　　第二步：房产性质核查与评估

　　商品房与央产房差异

　　商品房：直接调取不动产登记簿;央产房需向原产权单位申请查阅档案(如教育部机关服务中心要求提交“央产房上市审批表”)。

　　共有权处理：夫妻共同房产需先析产，配偶分得50%后再继承;家庭共有房产需其他共有人签署《放弃优先购买权声明》。

　　房屋评估

　　评估公司根据路段、楼层、楼龄等因素定价，费用通常为评估价的0.3%-0.5%。北京300万元房产评估费约1.5万-2.5万元。

　　第三步：继承权公证或法律文书

　　遗嘱继承

　　自书遗嘱需全程录像存证，打印遗嘱需逐页签名标注日期;录像遗嘱须2名以上见证人全程出镜。

　　2025年新规：遗嘱效力优先于法定继承，但需经公证或法院认定。

　　法定继承

　　全体继承人签署《继承协议》，部分继承人放弃继承需出具书面声明。北京西城法院案例显示，缺席继承人可能被视为“消极行使权利”，导致份额被重新分配。

　　第四步：税务筹划与费用缴纳

　　契税

　　法定继承人免征;非法定继承人按3%缴纳(北京标准)。

　　示例：500万元房产非法定继承需缴15万元契税。

　　公证费

　　分段计费：50万元以下部分0.3%(最低200元)，50万-500万元部分0.25%。300万元房产公证费约1.8万元。

　　其他费用

　　印花税：交易双方各付0.05%，500万元房产需缴2500元;

　　登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件;

　　测绘费：北京地区约1.36元/平方米。

　　第五步：过户登记与权属变更

　　线上预审

　　登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，上传材料扫描件，预审通过后获取“预约号”。

　　现场办理

　　继承人需全部到场(境外人员可视频核验)，提交材料包括：

　　《继承权公证书》或法院判决书;

　　不动产权证书原件;

　　契税完税凭证原件。

　　第六步：特殊情形处理

　　拆迁安置房

　　需提供《拆迁补偿协议》及“被拆迁人确认书”;朝阳法院2025年案例显示，未过户拆迁房按“评估价×证载面积”公式分割。

　　小产权房

　　无法办理正式过户，仅能通过协议约定使用权;北京通州2025年案例认定此类协议具有法律效力，但不得对抗善意第三人。

　　第七步：后续权益维护

　　设立遗产管理人

　　2025年《民法典》司法解释二允许分别指定意定监护人与遗产管理人，需在30日内编制《遗产清单》并公示。

　　争议解决

　　街道司法所调解可申请“遗产预分配协议”司法确认;调解失败后，需在15日内向有管辖权法院起诉。

　　二、费用优化策略与风险提示

　　公证费压降技巧

　　共有房产可通过协商压低评估值优化成本;北京地区300万元房产评估费可压降至1.2万元。

　　税务递延规划

　　继承房产出租可抵扣增值税;长期自住选继承，短期出售优先买卖，赠与仅适用于确定不转售房产。

　　逾期风险警示

　　2025年新规明确：继承开始后2年内未过户，需缴纳日万分之五滞纳金;5年未过户，其他继承人可申请公示催告，重新分配份额。

　　结语

　　北京房产继承过户已进入“全流程监管”时代，2025年新规对材料完整性、程序合法性提出更高要求。建议继承人提前规划，必要时聘请专业律师协助，确保继承过程合法高效。