企业破产清算后房贷处理全指南：法律框架与实务操作

　　2025年，某房地产企业因资金链断裂申请破产清算，其名下未完工楼盘的购房者面临两难选择：继续偿还房贷可能面临“房财两空”，停止还款则面临信用污点。这一案例揭示了企业破产清算中房贷处理的复杂性。本文将从《企业破产法》《民法典》等法律出发，系统解析破产清算中房贷的清偿规则与操作路径。

　　一、房贷性质决定清偿顺序

　　(一)个人房贷：独立债务关系

　　若房贷以个人名义申请，即使借款人所在企业破产，房贷仍属于个人债务，需按《民法典》第六百七十六条履行还款义务。银行有权依据合同约定采取以下措施：

　　逾期催收：借款人逾期超过90天，银行可发送催收通知;

　　信用惩戒：将逾期记录上报央行征信系统，影响借款人后续融资;

　　司法追偿：向法院起诉要求拍卖抵押房产，优先受偿。

　　特殊情形：若借款人因企业破产失去收入来源，可依据《商业银行信用卡业务监督管理办法》第七十条，与银行协商调整还款计划，如延长还款期限、变更还款方式。

　　(二)企业房贷：破产债权申报

　　若房贷以企业名义申请(如开发商为建设楼盘融资)，则属于企业债务，需纳入破产债权申报范围。根据《企业破产法》第一百一十三条，破产财产清偿顺序如下：

　　优先清偿：破产费用、共益债务;

　　第一顺位：职工工资、社会保险费用、法定补偿金;

　　第二顺位：税款;

　　第三顺位：普通债权(包括房贷)。

　　数据支撑：据2025年某省破产审判白皮书，在企业破产案件中，房贷作为普通债权的平均清偿率不足15%，远低于职工债权和税款。

　　二、房产处置的三种路径

　　(一)拍卖变现：优先受偿规则

　　若房产属于破产财产(如开发商名下未售楼盘)，管理人需按《企业破产法》第一百一十二条启动拍卖程序。拍卖所得款项按以下顺序分配：

　　支付拍卖费用、评估费用等破产费用;

　　偿还抵押权人(银行)的贷款本息;

　　剩余部分按普通债权比例分配。

　　风险提示：若拍卖价款不足以清偿房贷，银行可能对借款人(如开发商法定代表人)个人财产申请强制执行。

　　(二)以房抵债：协商处置方案

　　在破产清算中，管理人可与债权人协商，将房产作价抵偿债务。根据《企业破产法》第六十五条，此类方案需经债权人会议表决通过。

　　操作要点：

　　房产估值需由第三方评估机构出具报告;

　　抵债价格不得低于市场价的70%;

　　债权人需在规定期限内办理产权过户手续。

　　(三)继续履行合同：特殊情形适用

　　若房产已交付购房者且符合交房条件，即使开发商破产，购房者仍需按《商品房买卖合同》约定偿还房贷。此时，房产所有权已转移至购房者，不属于破产财产。

　　司法实践：2025年某市中级人民法院判决显示，购房者已支付全款且办理入住手续的，银行不得以开发商破产为由要求提前收回贷款。

　　三、购房者的权利保护机制

　　(一)优先受偿权：建设工程价款与购房款

　　根据《企业破产法》第八十二条，购房者已支付全部或大部分房款的，可申报优先债权。具体规则如下：

　　消费者购房人：以居住为目的购买商品房且已支付50%以上房款的，优先于工程款受偿;

　　工程承包人：建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　典型案例：2025年某楼盘烂尾案中，法院判决购房者优先于银行获得退款，剩余款项用于支付工程款。

　　(二)信息知情权：参与债权人会议

　　购房者作为债权人，有权参加债权人会议，对破产财产分配方案、管理人报酬等事项行使表决权。根据《企业破产法》第六十四条，重大事项需经代表三分之二以上表决权的债权人通过。

　　(三)救济途径：申请破产重整

　　若购房者认为开发商仍有挽救价值，可依据《企业破产法》第七十条申请破产重整。重整期间，法院可裁定中止债务清偿，为楼盘复工争取时间。

　　成功案例：2025年某地方法院批准的“C楼盘重整计划”中，通过引入战略投资者，项目复工后购房者顺利收房，房贷问题得以化解。

　　四、实务建议：购房者应对策略

　　(一)证据固定：保留关键文件

　　购房合同、付款凭证、发票等证明购房事实;

　　开发商交房通知、物业交接单等证明房产交付;

　　银行贷款合同、还款记录等证明债务关系。

　　(二)及时申报债权：把握时间节点

　　根据《企业破产法》第四十五条，债权人需在法院公告之日起30日至3个月内申报债权。逾期未申报的，视为放弃权利。

　　(三)联合维权：组建债权人委员会

　　购房者可与其他债权人共同推选代表，成立债权人委员会，监督管理人履职，提高议事效率。

　　结语：破产清算中的权利平衡术

　　企业破产清算中的房贷处理，本质是债权人利益、购房者权益与社会稳定之间的平衡。法律通过优先受偿权、信息知情权等制度设计，为弱势群体提供保护屏障。未来，随着《企业破产法》修订草案的推进，破产预重整、个人破产制度等创新机制将进一步完善，为化解破产纠纷提供更多路径。购房者需以法律为武器，主动维护自身权益，在破产浪潮中守住财产安全底线。