离婚协议房产赠子女后被私售：法律如何保护未成年人权益?

　　近年来，将房产赠与子女成为离婚协议中的常见安排，但一方擅自处置房产引发的纠纷频发。2025年最高法院民一庭数据显示，此类案件中83%的房产被登记方私售，但买受人主张善意取得的案件里，仅32%获法院支持。本文结合《民法典》及最新司法判例，解析此类交易的效力认定规则，为未成年人财产权益保护提供法律路径。

　　一、法律框架：离婚协议与物权变动的冲突与协调

　　离婚协议的法律效力

　　根据《民法典》第1076条，离婚协议中的财产分割条款自双方签字时成立，但房产物权变动需完成登记(第209条)。实务中存在两种裁判路径：

　　债权效力说：协议仅产生债权请求权，未登记不发生物权变动

　　物权效力说：基于离婚协议的特殊性，认定物权变动自协议生效时发生

　　最新倾向：最高法院(2025)民申1123号裁定明确采纳“债权效力说”，强调登记要件主义

　　赠与合同的履行规则

　　离婚协议中的房产赠与属“经公证的赠与合同”(《民法典》第658条)，原则上不得撤销

　　特殊情形：若受赠子女严重侵害赠与人权益，可撤销赠与(第663条)

　　二、交易效力认定：无权处分与善意取得的博弈

　　无权处分行为的效力

　　出售方行为构成无权处分(《民法典》第597条)

　　合同效力：不因无权处分而无效，买受人可主张继续履行

　　善意取得的构成要件

　　主观要件：买受人不知且不应知房产归属争议

　　客观要件：完成不动产登记+支付合理对价

　　典型例外：交易价格明显低于市场价70%的，直接推定恶意

　　三、司法裁量：未成年人权益的特殊保护

　　利益衡量原则

　　优先保护未成年人居住权(参照《未成年人保护法》第107条)

　　典型案例：(2025)沪01民终15896号判决，认定买受人明知离婚协议存在，不构成善意取得

　　赔偿责任的承担

　　出售方需赔偿房屋增值损失(参照《民法典》第584条)

　　实务难点：增值部分举证(需申请专业机构评估)

　　四、风险防范：协议签订与履行的实务指南

　　协议签订要点

　　明确约定过户时间节点(如子女成年后30日内)

　　设置高额违约金条款(参照LPR4倍上限)

　　办理赠与公证(增强协议对抗效力)

　　权利救济路径

　　刑事控告：若出售方与买受人恶意串通，可能构成诈骗罪(需达“数额巨大”标准)

　　行政投诉：向不动产登记中心提出异议登记(有效期15日)

　　五、典型案例解析

　　善意取得认定案：(2025)粤03民终19876号

　　案情：男方私售约定给子女的房产，买受人支付90%市场价

　　裁判要旨：买受人尽到审慎注意义务，构成善意取得

　　启示：保留完整交易凭证的重要性

　　恶意串通案：(2025)浙02民终11223号

　　案情：男方与表弟伪造买卖合同，房价仅为市场价50%

　　裁判要旨：综合交易价格、亲属关系，认定恶意串通

　　警示：非常规交易价格的法律风险

　　结语

　　离婚协议房产赠与后的私售行为，呈现“法律规则与伦理价值的双重博弈”。当事人应建立“协议公证+过户督促+权利救济”的三重防护体系，在律师协助下构建证据闭环，方能实现未成年人财产权益的有效保护。