2025年房地产公司破产条件与程序深度解析

　　房地产行业因其高杠杆、长周期特性，成为企业破产的高发领域。2025年《企业破产法》修订后，对房地产公司破产条件作出更细致规定。本文结合最新法律条文与典型案例，系统解析房地产公司破产的法定条件与程序要点。

　　一、破产条件：法律规定的三大核心要件

　　1. 不能清偿到期债务(《企业破产法》第2条)

　　认定标准：

　　债务人对已到期债务，因丧失清偿能力而无法偿还;

　　债务需为无争议的金钱债务;

　　不能清偿状态需持续一定期间，非暂时性资金困难。

　　案例：

　　某房地产公司因楼盘滞销，无法按期偿还银行贷款本息，经债权人申请，法院认定其符合“不能清偿到期债务”条件。

　　2. 资产不足以清偿全部债务

　　认定方式：

　　资产评估：需经专业机构评估，确认资产市场价值低于负债总额;

　　特殊情形：即使资产与负债持平，若企业已丧失信用融资能力，仍可认定为“明显缺乏清偿能力”。

　　数据参考：

　　2025年某房企破产案中，企业资产评估值为15亿元，负债总额达20亿元，资不抵债比例达33.3%，法院据此裁定受理破产申请。

　　3. 持续经营能力丧失

　　判断标准：

　　销售业绩持续下滑，无法覆盖运营成本;

　　资金链断裂，无法支付工程款、税费等刚性支出;

　　核心资产(如土地使用权)被查封，无法继续开发。

　　典型案例：

　　某房企因预售资金被挪用，导致在建工程停工，购房者集体维权。法院认定其持续经营能力丧失，裁定进入破产程序。

　　二、房地产公司破产的特殊程序

　　1. 破产申请的提出

　　申请主体：债权人、债务人均可申请，但房企破产多由债权人(如银行、施工单位)提起。

　　申请材料：需提交资产状况说明、债务清单、职工安置预案等专项文件。

　　2. 管理人接管与财产处置

　　管理人职责：全面接管企业财产、印章、账簿，制定财产管理方案;

　　特殊资产处理：

　　在建工程：需优先保障购房者权益，完成续建或依法拍卖;

　　预售房款：纳入破产财产，按《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》优先清偿。

　　3. 债权人会议与清偿顺序

　　清偿顺序：

　　优先清偿：破产费用、共益债务;

　　职工债权：工资、社保、经济补偿金;

　　税款债权：企业欠缴的税费;

　　普通债权：包括购房款、工程款、银行贷款等。

　　案例：

　　某房企破产案中，普通债权清偿率仅12%，但购房者通过“以房抵债”方式获得部分补偿。

　　三、实务难点与应对策略

　　1. 资产评估争议

　　问题：房企资产价值受市场波动影响大，评估结果易引发争议。

　　应对：引入第三方评估机构，通过债权人会议决议确认评估方法。

　　2. 职工安置与社会稳定

　　问题：房企破产涉及大量职工失业，易引发群体性事件。

　　应对：管理人需制定职工安置预案，优先支付工资与社保费用。

　　3. 购房者权益保护

　　问题：预售房款被挪用，购房者面临“钱房两空”。

　　应对：依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条，将购房款作为共益债务优先清偿。

　　结语

　　2025年法律框架下，房地产公司破产需同时满足“不能清偿到期债务”“资不抵债”“持续经营能力丧失”三大条件。破产程序中，需重点关注资产处置、职工安置与购房者权益保护，通过法律程序平衡各方利益，实现市场出清与社会稳定双重目标。