公司破产后租赁商铺合同能否继续履行？法律解析与实务指引

　　企业破产程序中，租赁合同的效力与履行问题常引发争议。根据《企业破产法》《民法典》及司法解释，破产企业作为承租人或出租人时，原租赁合同效力不受破产程序直接影响，但需由管理人决定是否继续履行。本文结合最新法律法规，解析租赁合同在破产程序中的法律效力及实务操作要点。

　　一、破产程序中租赁合同的法律效力

　　合同效力不受破产影响

　　《民法典》第七百零三条明确规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。企业破产后，原租赁合同效力存续，双方仍需履行合同义务。

　　《企业破产法》第十八条赋予管理人选择权：管理人可决定解除或继续履行合同，但需在收到合同副本之日起两个月内通知对方;未通知的，视为解除。

　　管理人选择权的行使标准

　　合同重要性评估：若租赁商铺系破产企业核心经营场所(如连锁门店)，管理人倾向于继续履行以维持经营价值;若合同无关紧要(如闲置仓库)，可能选择解除以减少成本。

　　共益债务认定：若继续履行合同产生的债务属于共益债务(如支付租金以维持生产)，管理人可优先清偿;否则需纳入普通债权申报。

　　二、管理人决定继续履行的法律后果

　　合同继续履行的条件

　　提供担保或预付款：若对方要求，管理人需提供担保或预付租金;未提供的，合同视为解除。

　　租金调整机制：管理人可与出租方协商调整租金标准，以适应破产企业财务状况。

　　违约责任的承担

　　管理人责任：若管理人未按约定履行合同(如拖欠租金)，需承担违约责任;但可主张破产财产不足时按比例清偿。

　　出租方权利救济：出租方可通过申报债权或申请强制执行管理人提供的担保财产维护权益。

　　三、管理人决定解除合同的法律后果

　　解除合同的程序要求

　　通知义务：管理人需书面通知对方并说明理由;未通知的，合同不解除。

　　协商处理后续事宜：双方可就装修残值、设备搬迁等事项协商赔偿方案;协商不成的，可通过诉讼解决。

　　损害赔偿的范围

　　直接损失赔偿：出租方因合同解除产生的实际损失(如装修投入、预期租金收益)可主张赔偿。

　　间接损失限制：出租方主张的间接损失(如商业机会丧失)通常难以获得支持，除非能证明系管理人恶意违约所致。

　　四、实务操作中的风险防范

　　出租方风险防范

　　合同条款设计：在租赁合同中约定“承租方破产时合同自动终止”或“管理人需提前支付三个月租金作为保证金”等条款，降低风险。

　　定期监控承租方财务状况：通过企业信用信息公示系统查询承租方是否涉及破产程序，及时采取措施。

　　承租方（破产企业）风险防范

　　管理人尽职调查：接管企业后，管理人应全面梳理租赁合同，评估继续履行的必要性。

　　及时通知与协商：决定解除合同时，管理人应尽快通知对方并协商赔偿方案，避免扩大损失。

　　五、典型案例分析

　　案例1：管理人选择继续履行

　　某连锁餐饮企业破产后，管理人决定继续履行核心门店的租赁合同，并通过协商将租金降低30%。法院认定管理人行使选择权合法，判决双方继续履行合同。

　　案例2：管理人解除合同被判赔偿

　　某制造企业破产后，管理人未通知出租方即擅自搬离租赁厂房。法院认定管理人构成违约，判决其赔偿出租方三个月租金损失及装修残值。

　　六、结论

　　公司破产后，租赁合同的效力不受破产程序直接影响，但需由管理人决定是否继续履行。出租方与承租方(破产企业)应通过合同条款设计、风险监控等措施防范法律风险。管理人行使选择权时应遵循合法、公平原则，确保各方权益平衡。